不動産業(yè)研究プラットフォームの貝殻研究院はこのほど「2018年中國全土住宅購入者調(diào)査報告」を発表した。そのデータによると、18年に住宅を購入した人の平均年齢は29．5歳で、世界各國に比べて若さが目立つ。これは中國不動産市場が相対的に活況であることの重要な原因の1つと考えられる。中國新聞網(wǎng)が伝えた。

■住宅購入者の平均購入面積は28平米足らず

同報告は18年の不動産購入者に対するアンケート調(diào)査に基づいて統(tǒng)計やデータをまとめている。それによると、18年の購入者の平均居住面積は27．8平方メートル（平米）で、このうち20平米に満たない人が24．3％を占め、3人家族の多くが60平米に満たない空間で暮らしていることになる。

年代別にみると、資金の蓄積が少ない90後（1990年代生まれ）よりも上の80後（1980年代生まれ）の居住面積がより小さい。データによると、80後は小學(xué)生のいる世帯が多く、平均居住面積は27平米で、すべての年代の中で居住環(huán)境が最も劣る。

中國不動産市場は今やストック時代に突入し、中古住宅ニーズが不動産市場の購入者全體の要求を最も実體に近く反映しているといえる。中古市場の購入者のニーズは2LDKが中心で、現(xiàn)在の一人世帯の居住環(huán)境にはゆとりがある。2人家族の1人あたり平均寢室數(shù)は1室に達したが、大まかな統(tǒng)計によると、1室に満たない世帯は60％に上り、たとえば3人家族なら1人平均0．8室、4人以上の家族なら0．6室で、世帯人數(shù)が増えるほど居住空間は狹くなる。

■初購入者はローン頼みが多い

同報告によると、住宅を初めて購入する人はローン頼みの人が多く、18年には取引金額に占めるローンの割合が平均90％に達し、ローン需要がある人を購入回數(shù)別にみた場合でこの割合が最も高かった。

同時に、初購入者はレバレッジ率もより高い。報告の統(tǒng)計では、18年の初購入者の毎月の返済額の収入に対する割合は42．9％で、2回目以上の人の割合を5ポイント上回った。初購入者は50％以上という人の比率でも2回目以上の人を上回った。

初購入者は80後と90後が多く、このため若い世代のローン返済圧力がとりわけ大きい。同報告のデータによると、80後の毎月の返済額の対収入比は40．8％、90後は43．5％で、1980年以前に生まれた人が32％だったことを考え合わせると、年齢が若いほど毎月の返済額の負擔(dān)も重くなると大まかに結(jié)論づけることができる。注目されるのは、年齢での區(qū)分ではなく、収入での區(qū)分によってみると、低所得者ほどレバレッジ率は高くなり、返済額の対収入比は43％になる。また、三線都市と四線都市の購入者の平均対収入比は二線以上の都市によりも明らかに高く、42．4％に達する。

■報告「中國住宅購入市場にアンバランス出現(xiàn)」

同報告は、「持続的な調(diào)整コントロールを受けて、18年の中國不動産市場には大きな変化が起こり、市場の変動と価格上昇のロジックがさまざまな屬性の人々の間で分裂し分化していった」と分析した。同研究院の許小楽チーフ市場アナリストは、「中國の住宅購入の動きには目立ったアンバランスさがある。この問題は現(xiàn)時點と未來の住宅制度改革の主要な方向性を示す」との見方を示した。

許氏は、「19年の中國の不動産の監(jiān)督管理は『熱すぎず冷たすぎず緩やかに』が基調(diào)で、こうした環(huán)境の下、さまざまな屬性の購入者の居住環(huán)境の現(xiàn)狀、レバレッジの圧力、住宅購入ニーズなどを考慮することになる」と予想するとともに、「不動産市場の長期メカニズムを構(gòu)築するには、政策によって住宅所有者の買い換え狀況を改善し、不動産を売ってから不動産を買うよう奨勵し、特に不動産を2戸売ってから1戸を買うことや、3戸を売ってから1戸を買うことを奨勵するべき」との見方を示した。

また、現(xiàn)在は賃貸と購入が密接に連動しており、購入者の半分以上が賃貸市場からやって來ている。投機的な購入者の購入物件のうち、購入後に賃貸に回されるものの割合が55％に上る。そこで賃貸と購入が共存する市場構(gòu)造を発展させるには、購入された物件がより多く賃貸市場に出回るようにし、住宅を持たない多くの人々に十分な數(shù)の住宅を供給するようにし、未來の市場の発展に希望を託せるようにすることが必要になる。（提供/人民網(wǎng)日本語版?編集/KS）