都市國家シンガポールでは、國民の80％以上が、住宅開発庁（Housing & Development Board）が建てた高層住宅內(nèi)の約109萬にのぼるHDBフラット、通稱HDB（公団住宅）に住んでいる。公団住宅といっても、所有権保持者が多く、キャピタルゲインを狙っており、中古HDBの再販価格動向に敏感に反応する。

シンガポール政府は昨年末、「2020年第1四半期から民間住宅は9％、中古HDB価格は15%値上がりした」（デズモンド?リー國家開発相）として、印紙稅率の引き上げや頭金の増額、住宅ローンの融資基準(zhǔn)厳格化などの措置を?qū)毪?、不動産市況の過熱化防止策をとった。

同庁発表の2022年第1四半期の中古HDB価格指數(shù)は前期比2．4％の上昇。取引件數(shù)は年間ベースで8．5％減少した。都市再開発庁発表の不動産統(tǒng)計でも民間の住宅価格は昨年第4四半期の5％増に比し、今年第1四半期は0．7％の伸びにとどまった。政府の不動産ブームの沈靜化努力はそれなりの効果があったようだ。今年は、「HDB購入者に課せられる5年間の居住期間（MOP）」明け物件が多く、基本的には様子見姿勢が基調(diào)とされるが、強(qiáng)気予測も根強(qiáng)い。

シンガポールは1965年8月、マレーシアからの分離獨(dú)立を余儀なくされた。この時、シンガポール州政府の與黨である人民行動黨の指導(dǎo)者で、獨(dú)立後から1990年11月まで首相を勤めた「建國の父」リー?クアンユー（故人）は、涙ながらに獨(dú)立のいきさつを語った。手元にある、聯(lián)合早報とSONYが1995年に共同制作したCD-ROM「李光耀 LEE KUAN YEW」で見たが、その姿は感動的だ。

◆建國以來の公団住宅重視政策

獨(dú)立後のシンガポールは、1黨獨(dú)裁下、積極的な外資導(dǎo)入で経済開発を進(jìn)めると同時に、東京23區(qū)內(nèi)程度の狹い國土に配慮し、また、華人だけでなく、マレー人、インド系のタミル人などが共生する求心力のある住環(huán)境の創(chuàng)出へHDBを「民族統(tǒng)合の裝置」として開発し、公団住宅の分譲を始めた。これは、強(qiáng)権的な開発の成果を國民の持ち家促進(jìn)に生かす「アメ」だった。1980年代には國家予算の20％前後をHDB開発に投じたという?，F(xiàn)在でも、その公団住宅重視政策は続いている。

民間デベロッパーによるコンドミニアムはプールやジム付きのタワーマンションが多いが、HDBは古いものだと、窓から棒を出して洗濯物を干している光景がよく見られる。グレードの高いエグゼクティブHDBもあり、応募の多い新築物件は抽選制だ。HDBは賃貸にも出されているが、利回りの関係からか転売狙いが中心という。

HDBを買えるのは、35歳以下の場合、結(jié)婚時に夫婦2人の名義で可能。単身者は35歳以上から可能となる。同國では、中央積立基金（CPF）への加入が義務(wù)付けられていて、CPFを利用して住宅ローンを組める。永住権取得者は條件が合えば買えるが、外國人は購入できない。

◆「不動産市況対策」必要に

同國の土地のほとんどが國有地。最大99年など使用期間を一定期間に區(qū)切って貸し出す方式もあるが、HDBは99年リースが一般的のようだ。そのため、「99年問題」が中古HDBの買い手の頭をよぎるとの聲もある一方、若い人の間で「築40年以上のものでもアップグレード化は可能」との見方が強(qiáng)いという。

2007年に同國で設(shè)立のスタートアップ企業(yè)で、この3月にニューヨーク証券取引所に株式上場を果たしたPropertyGuruは、住宅開発庁発表の今年第1四半期の中古HDB価格指數(shù)は前期の3．4％の伸びから鈍化したものの、「新規(guī)物件の工期遅れ、3萬1000にのぼる年內(nèi)のMOP明け物件の登場で、2021年ほどではないにしろ、2022年の中古HDB再販価格は上昇基調(diào)」と見ている。MOP明け物件はリノベーションをして市場に出すケースが多いようだ。ちなみに、昨年1－11月の100萬シンガポール?ドル（9400萬円）超えの中古HDB物件は227にのぼった。その中には、良好な立地物件だけでなく、比較的に郊外の古い物件でも5ルーム（日本でいう4DK）と広くリノベーションを反映したケースもあるとされる。

同じく住宅売買のウエブ?ポータル運(yùn)営大手の99Ｇroupは、持ち家希望者の中古HDB購入志向の強(qiáng)さ、コロナ禍での新築HDBの工期遅れなどで中古HDB需要は堅調(diào)としている。それに、「出入國制限の緩和で留學(xué)生増が見込まれ、賃貸市場も復(fù)活」と見ている。

住宅開発庁も中古HDBのウエブ?ポータルを設(shè)けている。

金融當(dāng)局は金利引き上げの“注意信號”を送っている。一般國民に対する「アメ」であるHDB価格が亂高下しては、人心が亂れる。シンガポール政府は、注意深い不動産市況対策を取らざるを得ないようだ。

■筆者プロフィール：中村悅二

1971年3月東京外國語大學(xué)ヒンディー語科卒。同年4月日刊工業(yè)新聞社入社。編集局國際部、政経部などを経て、ロサンゼルス支局長、シンガポール支局長。経済企畫庁（現(xiàn)內(nèi)閣府）、外務(wù)省を擔(dān)當(dāng)。國連?世界食糧計畫（WFP）日本事務(wù)所広報アドバイザー、月刊誌「原子力eye」編集長、同「工業(yè)材料」編集長などを歴任。共著に『マイクロソフトの真実』、『マルチメディアが教育を変える－米國情報産業(yè)の狙うもの』（いずれも日刊工業(yè)新聞社刊）。