2014年7月15日、上海証券報(bào)によると、中國(guó)住宅?都市農(nóng)村建設(shè)部政策研究センターの秦虹（チン?ホン）センター長(zhǎng)は11日、第1回ビルディング経済フォーラムに出席した際、「米國(guó)と違い、日本とも違い、中國(guó)の不動(dòng)産が今いる段階は調(diào)整期なのであり、（中國(guó)不動(dòng)産市場(chǎng)は）崩壊しない」と述べた。

【その他の寫(xiě)真】

秦氏は不動(dòng)産研究の専門(mén)家として、中國(guó)不動(dòng)産市場(chǎng)に対する結(jié)論を述べた。注目すべきは、結(jié)論の根拠となる一連の論拠と3組のデータについて詳しく述べた點(diǎn)だ。秦氏によると、「中國(guó)は米國(guó)と異なり、あれほど大規(guī)模なバブル崩壊が出現(xiàn)する可能性は低い」という。

▼3組のデータ

秦氏が示した1組目のデータはこうだ。中國(guó)の不動(dòng)産ローン政策は非常に厳格で、住宅の購(gòu)入に際しての頭金の金額が中國(guó)は世界で最も多く、1軒目の購(gòu)入では30％、2軒目の購(gòu)入では60％が一般的だ。北京などの都市では2軒目での割合が70％にも達(dá)する。また中國(guó)の住宅の平均ローン期間は10年を下回る?！钢袊?guó)人は借金を嫌うからだ」という。

秦氏は、「2008年に米國(guó)の學(xué)術(shù)関係者をたずねた際、半年ほど米國(guó)に滯在し、ある老婦人の家を借りて住んでいた。そこで両隣の家が銀行ローンが返せなくなり、銀行に差し押さえられ、売り払われるのを目の當(dāng)たりにした」との體験を語(yǔ)った。長(zhǎng)年にわたり、米國(guó)の持ち家率は60％前後で、06年は63-65％だった。低金利により、たくさんの人が家を買(mǎi)ったため、08年の持ち家率は69％になったという。

秦氏は、「當(dāng)時(shí)の米國(guó)では、『家は基本的に高くない』という言い方がよくされていた。住宅の価格の増加率が購(gòu)入時(shí)の価格をはるかに上回っていたためだ。次によく言われていたのは『ローンは基本的に費(fèi)用がかからない』ということで、當(dāng)時(shí)の米國(guó)はローン金利が非常に低く、頭金が少なく（5-10％が一般的）、頭金ゼロというケースもあったからだ」と指摘し、次のように説明した。緩やかな金融政策により、00年から06年にかけて米國(guó)の不動(dòng)産価格は上昇の一途をたどった。だが続く07年は、食糧と石油を代表とする物価の上昇により、米國(guó)はインフレになり、その後2年連続で金利が引き上げられ、1％から5．5％へと急上昇した。こうして不動(dòng)産ローンの金利も2倍に跳ね上がり、米國(guó)の多くの世帯がローンを負(fù)擔(dān)できなくなり、住宅を銀行に差し押さえさせてローンから解放される道を選んだ。

秦氏は頭金の割合データに続き、2組目のデータ「2012年の各國(guó)の住宅ローン殘高の國(guó)內(nèi)総生産（GDP）に対する比率」をうち出した。このデータで注意を引くのは、米國(guó)では対GDP比が50％を超え、英國(guó)は50％に迫り、フランスは40％を超え、日本は20％を超えて30％に迫るが、中國(guó)は20％を下回る點(diǎn)だ。

秦氏は、「ここから判斷すると、現(xiàn)在の中國(guó)不動(dòng)産市場(chǎng)の調(diào)整を受けて、大規(guī)模な意図的差し押さえの現(xiàn)象は出現(xiàn)せず、大規(guī)模な投げ売りの現(xiàn)象も出現(xiàn)しない」と話す。

それでは中國(guó)には日本の不動(dòng)産市場(chǎng)のような狀況は出現(xiàn)しないのだろうか。秦氏は否定的な回答を出し、この回答の根拠となる3番目のデータを紹介した。

秦氏は、「日本の不動(dòng)産市場(chǎng)は2度にわたる暴落を経験した。1975年と89年のことだ。データからわかるのは、68年に中國(guó)の世帯數(shù)と住宅數(shù)の割合が1対1となり、不動(dòng)産が暴落した89％は、この割合が1対1．3だったことだ。つまり、住宅數(shù)が世帯數(shù)より30％多かったのだ」と述べた上で、次のように指摘した。日本は1970年代初頭に都市化率がすでに76％に達(dá)し、不動(dòng)産バブルが崩壊した90年代當(dāng)初までの約20年間、都市化率にはほとんど動(dòng)きがみられなかった。

秦氏は、「私の見(jiàn)方では、中國(guó)は日本と異なり、現(xiàn)在の都市化率は53％で、世界一般の水準(zhǔn)に比べれば、さらに10數(shù)ポイントの上昇が見(jiàn)込まれる。70％の水準(zhǔn)に達(dá)したとしても、さらに伸びる余地がある」と話し、これはつまり、中國(guó)では毎年、都市部の常住人口が約2000萬(wàn)人増えるということを意味すると付け加えた。

▼3つのリスク

それでは結(jié)局のところ、現(xiàn)在の中國(guó)では住宅が余っているのだろうか、不足しているのだろうか。秦氏は、「第6回人口一斉調(diào)査のデータに基づいて、住宅（共同設(shè)備の住宅を含む）の數(shù)を試算すると、中國(guó)の都市部では住宅の數(shù)と世帯の數(shù)の比率が1対1に近づいている。つまり全體としていえることは、現(xiàn)在の中國(guó)では住宅は（數(shù)の上では）基本的にバランスが取れているが、その構(gòu)造はアンバランスで、新たに増加する都市人口のためにさらに住宅が必要だということだ」と話す。

秦氏は、「當(dāng)然のことながら、中國(guó)不動(dòng)産市場(chǎng)にもリスクは存在する」とし、「現(xiàn)在の中國(guó)不動(dòng)産市場(chǎng)の発展段階は日米とは異なり、崩壊は出現(xiàn)しないとみられるが、3つのリスクが存在する。第一のリスクは、中小の不動(dòng)産企業(yè)に資金チェーンをめぐって大きな圧力がかかっていることだ。中國(guó)の銀行は不動(dòng)産企業(yè)に対してリスト化管理を?qū)g施しているため、中小不動(dòng)産企業(yè)は資金コストが増大し、市場(chǎng)からの撤退を迫られる狀況がしばしば発生している。だがこれは當(dāng)たり前の現(xiàn)象であって、問(wèn)題視する必要はない。第二のリスクは、不動(dòng)産市場(chǎng)の調(diào)整は真っ先に土地市場(chǎng)に波及することで、地方の資金調(diào)達(dá)プラットフォームの債務(wù)の償還に直接的な影響を與えることになる。第三のリスクは、事業(yè)用不動(dòng)産が、機(jī)関投資家の主業(yè)務(wù)の経営狀況の影響を大きく受けることだ」との見(jiàn)方を示した。

だが秦氏はまた、「こうした3つのリスクは全體的な局面に影響するものではない。中國(guó)不動(dòng)産市場(chǎng)の供給ペースは販売ペースを上回っており、そのために起きた現(xiàn)時(shí)點(diǎn)での供給のだぶつきは、必ず調(diào)整する必要があるが、供給構(gòu)造そのものは変化しない。不動(dòng)産開(kāi)発業(yè)者の開(kāi)発量が減少すれば、構(gòu)造に逆転現(xiàn)象が起きる可能性がある」との見(jiàn)方も示した。（提供/人民網(wǎng)日本語(yǔ)版?翻訳/KS?編集/武藤）