日本人にとって「バブル崩壊」は、今も苦い記憶を呼び起こさせる言葉だ。1990年代前半の不動産業(yè)界の「崩壊」に端を発し、「失われた10年」「失われた20年」「失われた30年」と年數(shù)ばかりが増え、日本経済は今も低迷から立ち直ったとは言えない狀態(tài)だ。ところで中國からは2023年ごろから「不動産業(yè)界が良くない」との情報(bào)が伝わってくるようになった。事実ではあるが、経済全體の衰退を招くほど深刻なのか。そのヒントの一つになるのが、上海に拠點(diǎn)を置いて市場分析や総合コンサルティングを営む上海嘉世営銷諮詢有限公司（MCR）による「2024年商業(yè)用不動産市場簡易報(bào)告」だ。本稿なその主要部分に、一部で日本人読者向けの情報(bào)を追加するなどで再構(gòu)成したものだ。

【その他の寫真】

不動産業(yè)界の問題の根源は「ストック過剰」

商業(yè)用不動産とは、商業(yè)目的で使用される不動産を指し、オフィスビル、小売店舗用ビル、工業(yè)および物流用ビル、ホテルや飲食店用ビル、娯楽施設(shè)などの物件があり、さらに住居用マンションも購入の主たる目的が投資である場合も商業(yè)用不動産ということになる。

中國経済のファンダメンタルは長期的に見れば良好で、消費(fèi)市場も比較的強(qiáng)靭（きょうじん）だ。商業(yè)用不動産市場には依然として発展の余地が存在する。ただし、業(yè)界が事業(yè)のモデルを転換せざるをえないことも事実だ。なぜなら、不動産業(yè)界ではは「ストック過剰」が発生しているからだ。

「下押し圧力」にさらされる商業(yè)用不動産の開発業(yè)者

2024年上半期には、全國300都市の純商業(yè)用地の発売面積が4778萬平方メートルで、成約面積は4177萬平方メートルだった。前年とほぼ同じだが、過去10年間の中では低い水準(zhǔn)だった。

一方で、2024年上半期に中國の消費(fèi)市場は回復(fù)し続けた。飲食業(yè)とサービス業(yè)は小売業(yè)よりも好調(diào)だった。そして商業(yè)地域での店舗賃料は小幅に上昇した。ただし上昇率は2023年下半期に比べてやや縮小した。今年上半期における全國重點(diǎn)都市の100の商店地域の店舗を調(diào)査対象とする「百街商舗」によれば、1日1平方メートル當(dāng)たりの賃料は前年同期比で0．09％上昇して、24．37元（約524円）だった。大型商業(yè)施設(shè)を?qū)澫螭摔工搿赴費(fèi)ALL商舗」によれば、平均賃料は前年同期比で0．25％上昇して、27．17元（約584円）だった。しかし上げ幅は2023年下半期より縮小した。

商業(yè)用不動産の開発業(yè)者は販売、融資、土地取得、投資投資収益率の全てで下押し圧力に直面している。2024年第1四半期（1－3月）の全國の商業(yè)用不動産の年間販売面積は前年同期比27％減の9052萬平方メートルで、2012年以來初めて1億平方メートルを割り込んだ。

都市の規(guī)模別では北京、上海、広州、深センなど規(guī)模と影響力がとりわけ大きな一線都市と、重慶市と四川省で構(gòu)成される経済圏である成渝地區(qū)の商業(yè)用不動産の販売が全國に占める割合は急速に上昇している。個人消費(fèi)の需要が特に強(qiáng)く、商業(yè)活動が盛んだからだ。一方で、地方の中小都市である三線都市、四線都市からは、大手の商業(yè)用不動産業(yè)者が急速に撤退している。中國全體としては、2024年內(nèi)に商業(yè)用不動産の供給過剰を改善することは難しく、商業(yè)用不動産の開発と運(yùn)営は依然として萎縮狀態(tài)が続くと思われる。

商業(yè)用不動産への投資は冷え込み狀態(tài)

商業(yè)用不動産への投資は縮小している?，F(xiàn)狀が続けば、通年の投資総額は前年比15％減の約1兆700億元（約3兆6500億円）と予想される。

今年上半期に商業(yè)施設(shè)用不動産とオフィスビルの大口取引市場は活発さを維持と言える狀態(tài)だったが、買い手は投資に比較的慎重で、取引金額は前年同期比で減少した。1－5月の取引額は前年同期比32％減の369億元（約7930億円）だった。うち一線都市での取引額は181億元（約3890億円）で、北京では100億元（約2150億円）近くに達(dá)して、上海は70億元（約1500億円）を超えた。二線都市の取引額は計(jì)137億元（約2940億円）、三線都市と四線都市での取引額は計(jì)52億元（約1120億円）だった。

不動産企業(yè)は資金難のために、物件の値下げ販売やキャッシュフローの改善に力を入れている。開示された売り手側(cè)の取引データによると、売り手が中國資本の不動産企業(yè)である取引件數(shù)は40％を超えた。また、一部企業(yè)の差し押さえ物件が競売にかけられ、低価格で販売される例もある。

2024年第2四半期（4－6月）に全國の重點(diǎn)都市の主要地區(qū)のオフィスビルの平均賃料は1平方メートル當(dāng)たり4．67元（約100円）で、前期比で0．29％下落し、上半期全體では0．76％減少した。一部オーナーは賃料の引き下げで入居率を上げようとしている。今年下半もオフィスビル市場は依然として底打ち狀態(tài)で、短期間で賃料が安定することは難しいと考えられる。

2024年5月時(shí)點(diǎn)で、中國の都市部における人口1人當(dāng)たりのショッピングセンター面積は約0．6平方メートルであり、新たなショッピングセンター開発の余地は小さい。一線都市では人口1人當(dāng)たりのショッピングセンターの面積は約1．0平方メートルに達(dá)しており、今後は既存施設(shè)間の競爭がさらに激化する見通だ。二線都市では約0．9平方メートルと、一線都市に近い水準(zhǔn)に達(dá)した。一部の都市では商業(yè)施設(shè)の供給過剰のリスクも存在する。三、四線都市では、人口1人當(dāng)たりショッピングセンター面積が約0．4平方メートルで依然として低い水準(zhǔn)だ。

ただし、ショッピングセンターの利用客は増えている。2023年の全國のショッピングセンターの1日當(dāng)たりの平均客數(shù)は前年比35％増の2萬人で、2019年比では10％増と、新型コロナウイルス感染癥発生前の水準(zhǔn)を上回った。

資金調(diào)達(dá)のための金融商品あるが、満期集中の狀況も

中國にも商業(yè)不動産擔(dān)保証券（CMBS）はあるが、不動産投資信託（REIT）は條件が整っていないとして、暫定的な投資商品である類REITs（REIT類似投資類）が利用されている。小売業(yè)用不動産、オフィス用不動産、ホテル、娯楽施設(shè)などについての統(tǒng)計(jì)では2023年における中國でのCMBSと類REITs発行數(shù)は計(jì)70件で、発行総額は計(jì)987億2300萬元（約2兆1200億円）だった。うちCMBSの発行は53件で、発行総額は780億4500萬元（約1兆6800億円）だった。類REITsは17件で、発行総額はは206億7800萬元（約4440億円）だった。香港資本の企業(yè)も中國大陸部への投資ルートを開拓している。

2024年に満期を迎える商業(yè)用不動産関連の債券の総額は計(jì)618億7300萬元（約1兆3300億円）で、未償還債券の総額の45．46％を占めている。特に第1四半期には満期が集中し、多くの商業(yè)用不動産企業(yè)が資金面での圧力を受けることになった。

物流用不動産は冷え込み、非従來型商業(yè)施設(shè)は活気

消費(fèi)者の間では、購買力はあるのに貯蓄を優(yōu)先する傾向が顕著だ。社會全體のマクロ経済に対する期待が低く、景気や生活の先行きへの信頼感が不足しているからだ。今後しばらくは消費(fèi)者の信頼感が底打ち狀態(tài)と予想され、ショッピングセンターの運(yùn)営は引き続き圧力を受けることになるだろう。

しばらく前までは物流用不動産への投資が活況を呈していたが、消費(fèi)の回復(fù)が力不足である上に、物流用不動産では大量の新規(guī)供給が進(jìn)行中だ。投資家はより慎重になり、加えて米國の高金利が外資による投資に與える影響もあり、物流用不動産市場は冷え込んだ。一部の外資は資産売卻を検討している。これまで活況だったことが、今後の運(yùn)営面での圧力を強(qiáng)めることになりつつある。物流用不動産では、地域別や用途別、規(guī)模別などで需要が異なるが、いずれにせよ全體として供給過多のリスクに直面している。

消費(fèi)の個性化の傾向が顕著になり、非従來型の商業(yè)施設(shè)が強(qiáng)みを発揮している。非従來型の商業(yè)施設(shè)の特徴には、斬新な外観やスペース利用、入居させるブランドの選択などがある。さらにアウトレットタウンや、インターネットネットのインフルエンサーを集めた「インフルエンサー街」もある。これらの取り組みでは、「集客力は立地で決まる」という概念を打破した事例もある。また非従來型の商業(yè)施設(shè)は精密な運(yùn)営手法を取り入れるなどで、その改革と発展は「表面から內(nèi)部へ」と進(jìn)んでいる。非従來型の商業(yè)施設(shè)は新たな市場の人気者となり、特に若い世代に支持されることを期待できる。

商業(yè)施設(shè)では、エコロジー志向を採用して環(huán)境、消費(fèi)者、サービスを組み合わせる取り込みが、不動産開発企業(yè)と運(yùn)営企業(yè)の重要な方向性になっている。消費(fèi)者もそのような施設(shè)に來れば、喜びを感じることができるので、集客力を強(qiáng)めるビジネス面の成功と消費(fèi)者が納得する良好な環(huán)境の実現(xiàn)を両立させる取り組みと言える。

業(yè)界のトレンドは地方の小都市での事業(yè)展開

中國では省などの下に地級行政區(qū)と呼ばれる行政區(qū)畫が置かれている。地級行政區(qū)の多くは「市」の扱いだが、中心都市の市街地以外に広大な領(lǐng)域があることが一般的だ。例えば黒竜江省ハルビン市の面積は約5萬3000平方キロで、日本の都道府県で2番目に大きい巖手県の約1萬5000平方キロよりはるかに大きい。地級行政區(qū)の下には県級行政區(qū)が置かれている。ハルビン市の場合は、9の県級行政區(qū)が置かれている。県級行政區(qū)の中心は県城と呼ばれ、多くの場合には都市と言える規(guī)模だ。

不動産業(yè)界には、この県城での商業(yè)用不動産関連の事業(yè)を進(jìn)める動きがある。主要都市の商業(yè)用不動産はすでに供給過多の兆候を示している一方、県城は多くの場合、経済の基盤が良好で、消費(fèi)の潛在力があるからだ。これからも、各地の実情とにらみ合わせながら、県城での商業(yè)用不動産関連の事業(yè)を進(jìn)めることが、不動産企業(yè)が活路を見いだす手法になっていくと考えられる。（翻訳?編集/如月隼人）